《购房合同》中要有专门条款对房屋产权和房产证相关内容有所约定，不仅要约定具体办理的最后时限，还要约定不能按时办理的处理办法。

1．关于初始登记

（1）建议范本

“出卖人应当在＿年＿月＿日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起＿日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的＿％向买受人支付违约金。

买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之＿的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起＿日内向买受人支付。”

（2）日期的确定

对于期房，可以根据合同约定的商品房交付使用之日作为起点，计算90日。对于现房，可以根据销售合同签订之日作为起点，计算90日。

（3）退房违约金的确定

不超过100%即可。

2．关于转移登记

（1）建议范本

“1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第____种方式办理转移登记：

（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。

（2）买受人自行办理房屋权属转移登记。）

（3）买受人同意委托____向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用元人民币（大写）。

2．如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起＿日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起＿日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的＿％向买受人支付违约金。万州律师事务所

买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之____的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起＿日内由出卖人支付。”

（2）日期的确定

对于期房，可以根据合同约定的商品房交付使用之日作为起点，计算120日。对于现房，可以根据销售合同签订之日作为起点，计算120日。

（3）退房违约金的确定

不超过100%即可。

不签不合理的委托书

很多开发商要求购房人在合同外另签一份协议，委托其代办房产证、代收契税和公共维修基金。

这种不合理的委托购房者可以拒绝。不用担心如果不委托房地产商代办，自己就无法办理房产证。根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定：“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”因此，不管购房人是否委托房地产商代办房产证，房地产商都有法律责任协助购房人办理产权过户手续并取得房产证。万州律师事务所

解约与索赔

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，如果开发商存在下列严重违约行为，您可以通过协商或诉讼的方式解除、撤销合同或宣告合同无效，并要求赔偿。

1．商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

2．商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；

3．故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

4．故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

5．故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；

6．出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致购房者无法取得房屋。